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不動産の売却は、人生の中でも大きな取引の一つです。ではどうやってる売るかとなると頻繁に行うものでないため「不動産会社に依頼」といったよくあるケースしか思いつかないことも珍しくありません。もちろんプロに任せるので適切に扱ってくれることは多いですが不動産の状況によっては他の選択肢のほうがより良い結果になることもありますから、改めて様々な不動産の売却方法を解説していきます。
主に不動産会社に依頼するもっとも一般的な手法です。契約成立で仲介手数料が発生します。上限は定められていて下記の通りとなります。
・200万円以下の部分: 売買金額 × 5% + 消費税
・200万円超～400万円以下の部分: 売買金額 × 4% + 消費税
・400万円超の部分: 売買金額 × 3% + ６万 + 消費税
契約方法も「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」などがあり一般は複数社と契約できますが専任は1社との独占契約で専属専任は自分でも売ることができないなど縛りが増えたり、状況の報告のあり・なしといったサポートの手厚さの違いがあります。
買主を探すアクションが入るため売却額が他に比べ高くなる傾向にありますが、売れない期間が長引くと単純に売れにくくなるリスク・デメリットもあります。
対応企業が直接買い取ります。こちらも主に不動産会社が対応します。買主を探す仲介とは異なるため仲介手数料は原則発生しませんが一括査定の様な1次請け2次受けのようなサービス形態の場合は手数料が発生する可能性もありますのでよく確認しましょう（※当サイトは一般利用の方が費用発生するサービスはありません）。早期に契約が成立する傾向にありますが売却額が相場よりも低くなる傾向があります。不動産会社であれば仲介活動が芳しくない場合、買取に移行する買取保障を実施しているところも少なくありません。
住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に、債権者（主に金融機関）と協議のうえで、不動産を売却する手続きのことです。返済能力があり返済中でもほかの不動産に興味が出てきたといったケースでも利用することはできますが、一般的な売却よりも手続きが複雑化しており適切な対応ができる不動産会社も減ってくるので資金に余裕がある場合は繰り上げ返済したのちに売却を進めたほうが良いでしょう。
なお、売却とは微妙に異なりますが返済が難しい場合リバースモーゲージという別の方式の借り入れに変える方法もあります。こちらは新たに借入金が入り、返済は利息のみで死亡後に不動産を売却して借入金を返すような方式もありますが契約内容によっては契約者死亡後、配偶者が存命でも即時返済を求められるようなケースもあり、契約内容を正しく理解しなかったがゆえに辛い経験をされた事例もあるようなので内容を正しく判別できる年齢までに決めるのが大事です。なお、民間が実施しているものは業者側の利益が出やすい仕組みになっている確率が高いので困窮からの検討であれば社会福祉協議会の方から検討するといいでしょう。
不動産に限らず債務者の返済が滞り、不動産が差し押さえ対象となった場合、裁判所主導の売却手続きとして進められます。民間の競売との混同を避けるため「けいばい」と呼ばれます。市場相場よりも割安で落札される傾向が高く標準売却では市場相場の7割、不調の場合6割。最低落札額は5割に満たない程度となっているのでこのような状況になる前に売却することが望ましいです。
民間主導によるオークションは競売（きょうばい）と呼ばれます。実施媒体によってはルールが異なるので必ずよく確認してください。主な方式では最低価格から始まり最高価格が競り上がる文字通りのオークション方式と1回限りの入札で最高値を入札した人が権利を得るポスティング方式があります。仲介よりも高額で売却できる可能性もありますが認知性等の要因から低調になるケースもあります。手数料の点では宅地建物取引業法の観点から仲介との大きな差はないでしょうが書類等の手続サポートの手厚さでは仲介と大きく異なる場合もあり得るのでよく確認しましょう。
不動産を売却し、その後も賃貸契約を結ぶことで、売却した物件に住み続けることができる仕組みです。家賃が継続して発生する代わりに現金化できると共に固定資産税や維持コストの対応もなくなります。通常の売却に比べて2・3割安くなる傾向が見られます。
高齢になってから有事の際親族に管理を頼めないといったケースにも有効ですが定期借家契約の場合、契約満了後に更新できない・家賃の上昇といった懸念もあるため契約内容の判別が十分可能な年齢までに計画するのが望ましいでしょう。
即売却ではなく一定期間賃貸物件として貸出その後売却と移行する手法です。一軒家や間取りの多いマンションであれば通常の賃貸だけでなくシェアハウスへのリニューアルなども検討できるので自身が保有するの不動産にそういったポテンシャルがあるか見てみたいといった場合にも有効です。
当然ながら大家としての責任は発生するので定期的な不労収入のメリットだけではなくベースは管理会社が担当するものの有事のトラブル対応なども加味したうえで判断していくことになりますし、売却へ切り替える際に賃貸で入居している方がいる場合はスムーズな退去が出来るかといった問題もあります。
厳密な売却とは異なり専門家には適切な不動産の管理や運用、家族に託す場合は認知機能など将来的な懸念に備えてなど売却も含んだ不動産の扱いを家族や専門家に信託します。売却を進めるうえで結果的に不動産会社を経由すると仲介手数料も発生し信託報酬などに組み込まれることもあるので最初から売却ありきの場合では一般的ではありません。
一般的な住宅のような不動産ではなくアパート・マンション１棟丸ごと、商業施設などスケールが大きめなケースでは対象になりえます。不動産ファンドが広く一般的に受け付けているケースは多くないので不動産会社による仲介を依頼した場合は手数料が発生します。直接交渉できる場合には発生しませんが、管理・運用といった別の手数料が発生する場合もあり、これらは宅地建物取引業法の仲介手数料には該当しないので上限などはありませんので留意しておく必要があります。
様々な売却方法をご紹介いたしましたが、結果的には特別な事情などもなくシンプルな売却を進めたい場合は不動産会社への仲介や買取が主流になりそうなことはご理解いただけたかと思います。シンプルゆえに「売主を早く見つけてくれるの？」「売れにくくなったらどうする？」「仲介手数料は本当にどこも上限ぎりぎりまで求めるの？」「安く買いたたかれそう」「内覧や価格交渉を丸投げしたいけどどう対応してくれるの？」など根本的な疑問も結構多いだけに業者選びも慎重に行いところでこのようなケースでも不動産セカンドオピニオンのサービスは効果的に利用できます。売却を進めるうえで気になることなども複数社に聞くことで言われたことが一般的だった、いい加減に言われてるんではと気づくこともできますのでこのような気かがあればぜひ当サイトからご相談ください。
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