不動産セカンドオピニオンナビ

定義

**収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは、不動産の価格を、将来得られる収益（家賃など）をもとに逆算して求める評価方法です。主に投資用不動産（アパート・マンション・ビルなど）**の価値を見積もる際に用いられます。

なぜ収益還元法が使われるのか？

不動産の価値は「土地＋建物」だけでなく、そこからどれだけの“利益（インカム）”が得られるかも重要な判断材料になります。 例えば、同じ建物でも…
● 毎月10万円の家賃収入が得られる物件
● 空室が多く収益が安定しない物件
では、価値（価格）が大きく変わるのは当然です。その差を可視化できるのが「収益還元法」です。

計算方法（2つのアプローチ）

方法	説明	主な用途
直接還元法	年間家賃収入 ÷ 還元利回り で価格を算出	単純な収益物件
DCF法（割引キャッシュフロー法）	将来のキャッシュフローを割引して現在価値に換算	大型物件・不確実性の高い収益

具体的な計算例（直接還元法）

【前提条件】年間家賃収入：120万円還元利回り：6％
120万円 ÷ 0.06 ＝ 2,000万円
この物件の価値は 約2,000万円 と評価されます。

※「還元利回り」って何？
そのエリアや物件タイプに応じた「投資家が期待する利回り」のこと。 都市部では4～5％、郊外では6～8％などエリアによって異なります。 利回りが低い（＝人気が高い）ほど、評価額は高くなる。

よくある質問（FAQ）

収益還元法はどんな物件に使われる？

主に賃貸アパート、マンション、ビル、一棟収益物件などの投資不動産です。自己使用する住宅などには通常使われません。

査定価格とズレがあるのはなぜ？

不動産会社によって家賃見込みや利回りの想定が異なるため、価格にバラつきが出ることがあります。

注意事項

収益還元法は、“将来の収入をもとに評価する”方法のため、家賃水準・空室率・利回り設定に左右されます。甘い想定をすると高すぎる価格が出ることもあるため、客観的・保守的な数字での検証が大切です。

セカンドオピニオンのすすめ

「この収益物件、本当にこの値段で正しいの？」「想定家賃や利回りの根拠は？」 ▶ 家賃水準、利回り、空室率などからより現実的な収益価格を多角的にチェックし、購入・売却判断をサポートします。

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