定義
契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは、売買契約の内容と実際に引き渡された物件の状態に違い（＝不適合）があった場合に、売主が買主に対して負う法的責任です。2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。
どういうときに発生する？
- 売買契約書に「雨漏りなし」と記載があったのに、実際には雨漏りしていた売買契約書に「雨漏りなし」と記載があったのに、実際には雨漏りしていた
- 建物にシロアリ被害があるのに、それが説明されていなかった
- 売却時点で設備が動かない（エアコン・給湯器など）
- 契約内容に適合していないかどうかが判断基準（単なる経年劣化や買主の主観的な不満では対象にならない）
買主ができる請求（選択肢）
- 履行の追完請求（修理や代替など）
- 代金の減額請求（一部返金）
- 損害賠償請求（金銭補償）
- 契約の解除（重大な場合に限る）
- 契約書に「契約不適合責任を免責する」と記載されている場合、請求ができないこともある
責任期間の目安（中古物件の場合）
- 民法では、買主が不適合を知ってから1年以内に通知が必要
- 一般的な不動産売買では「引渡しから〇ヶ月間のみ責任を負う」と契約書で期間が限定されることが多い（例：3ヶ月以内）
責任を負わないケース
- 契約書にて「現況有姿（現状のままで売買）」と明記されている
- 買主が不適合を事前に知っていた場合
- 買主の使用ミスや通常の老朽化による不具合
よくある質問（FAQ）
- 契約不適合責任を免除することはできますか？
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売主が個人の場合、多くは「契約不適合責任を負わない」とする特約を付けます。ただし、重要事項説明に虚偽がある場合などは無効になる可能性もあります。
- 買主があとから問題に気づいた場合、どうなりますか？
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原則として、発見後1年以内であれば請求可能です。ただし、契約書で短縮されている場合はその期間内に申し出なければなりません。
注意事項
※契約不適合責任は、「売った後に問題が起きたとき」のトラブル回避策です。売主にとっては、契約書で免責を明記しておくこと、買主にとっては説明をよく読み、必要な追記を求めることが重要です。
セカンドオピニオンのすすめ
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